Grundstücksgrenze seit über 50 Jahren überbaut

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

§ 912 BGB regelt die Rechtslage bei einem Überbau mit einem Gebäude. Danach gilt: Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Diese Vorschrift kann zur Folge haben, dass zumindest das Gartenhaus geduldet werden muss, wenn es sich nicht um ein leicht versetzbares Bauwerk handelt. Es kommt auf die konkrete Gestaltung des Gartenhauses an; ein Gebäude ist ein Bauwerk, das Menschen den Eintritt gestattet und durch räumliche Umfriedung gegen äußere Einflüsse Schutz gewährt.

Bei einer Duldungspflicht sollten Sie aber über eine Überbaurente für die Zukunft verhandeln. Die Beträge sind dabei allerdings gering.

Bezüglich Hecke und Zaun ist Ihr Beseitigungsanspruch gem. § 1004 BGB, der grundsätzlich bestehen würde, voraussichtlich verjährt.

Allerdings sind gem. § 902 BGB eingetragene Rechte unverjährbar; dazu zählt auch das Eigentum. Sie haben daher zumindest einen Anspruch auf Herausgabe des überbauten Grundstücks. Inhalt dieses Anspruchs ist, dass Sie den Rückbau der Hecken bzw. des Zaunes zu dulden haben. Ist der Nachbarn nicht zum freiwilligen Rückbau bereit, dürfen Sie diese Gegenstände selbst entfernen, können aber nicht die Beseitigung durch den Nachbarn fordern.

Der BGH dazu:
Dem Eigentümer verbleiben auch nach der Verjährung des Beseitigungsanspruchs der nicht der Verjährung unterliegende Anspruch auf Herausgabe nach § 985 BGB und die Ansprüche auf die durch den Nachbarn auf Grund des Überbaus gezogenen Nutzungen nach §§ 987, 988 BGB. Er hat lediglich die Ausübung des Wegnahmerechts des Nachbarn nach §§ 997, 258 BGB zu dulden. Der Nachteil für den Eigentümer, der den Anspruch auf Beseitigung des Überbaus nach § 1004 Abs. 1 BGB verjähren lässt, besteht im Wesentlichen darin, dass er, wenn er den überbauten Teil des Grundstücks anders nutzen will und der Nachbar sein Wegnahmerecht nicht ausübt, selbst den auf seinem Grundstück befindlichen Teil des Gebäudes abzureißen hat; vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2011, Az.: V ZR 147/10.

Auf ein wie auch immer geartetes Gewohnheitsrecht können sich die Nachbarn nur unter engen Voraussetzungen berufen. Dann könnte das gesetzlich nicht geregelte Rechtsinstitut der Verwirkung greifen.

Besondere Umstände , die den Eintritt von Verwirkung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, erfordern, dass der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser sein Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage), der Verpflichtete ferner tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt werde (Vertrauenstatbestand) und sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde; vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 16.11.1991, Az.: 4 C 4/89.

Derartige besondere Umstände muss der Nachbar in diesem Fall vortragen, wenn er sich wehren möchte (sofern sich nicht gerade der problematische Nachbar 3 oder 4 bzgl. des Gartenhauses auf § 912 BGB berufen können). Allein der Umstand, dass die Lage "schon immer so" war, genügt angesichts der gesetzlichen Wertung, dass der Herausgabeanspruch nicht verjährt und damit den bloßen Zeitablauf überdauert wohl nicht.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt