vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss nach § 568 BGB immer schriftlich erfolgen. Schriftlichkeit setzt wiederum nach § 126 BGB eine eigenhändige Unterschrift voraus. An einer solchen fehlt es in Ihrem Fall. Die Folge ist, dass die Kündigung unwirksam ist.
Neben der Kündigung gibt es ein weiteres Instrument, mit dem ein Mietvertrag aufgehoben werden kann. Dies ist ein sogenannter Aufhebungsvertrag. Dieser Vertrag kommt durch ein Angebot und eine Annahme des Angebotes zustande. Man könnte erwägen, ob in Ihrem Fall die formunwirksame Kündigung in ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags umgedeutet werden kann. Das ist zweifelhaft, da auf diesem Wege die den Mieter schützende Schriftform umgangen würde.
Selbst wenn man ein solches Angebot annimmt, ist ein Aufhebungsvertrag nicht zustande gekommen. Der Erklärung des Vermieters – „Zur Kenntnis genommen" – ist die Zustimmung zu einem Aufhebungsvertrag nicht zu entnehmen. Die Erklärung begrenzt sich auf die bloße Bestätigung der Kenntnisnahme Ihrer unwirksamen Kündigung.
Für Sie bedeutet dies, dass der Mietvertrag wohl fortbesteht. Eine Pflicht des Vermieters, auf die Formunwirksamkeit der Kündigung hinzuweisen, besteht nicht.
Sollten eine Kündigung immer noch in Ihrem Interesse liegen, empfiehlt es sich zur Sicherheit möglichst schnell, wenn auch nur hilfsweise, eine formwirksame Kündigung nachzuholen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.
Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)
wenn ich das richtig verstanden habe, dann habe ich, als Vermieter, nur den zeitigen Zugang von einer unwirksamen Kündigung bestätigt.
Richtig?
Ein Aufhebungsvertrag ist auch nicht zu Zustande gekomemn .Das heißt theoretisch, daß kurz vor Auszug des Mieters ich ihm sagen kann, daß er nicht gekündigt hat, weil er die schriftliche Form nicht eingehalten hat. Richtig? Muß ich wegen Treu und Glauben den Mieter nicht auf seinen Fehler aufmerksam machen?
Ich möchte nur sicher gehen, daß es keine Rechliche Verpflichtung für mich gibt, ihn darauf hinzuweisen und natürlich keinen Fehler zu machen. Vielen Dank schon mal im Voraus !!
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sie haben mich richtig dahingehend verstanden, dass Ihrer Erklärung nur die Bedeutung zu kommt, die unwirksame Kündigung wahrgenommen zu haben. Nach Ihrer Schilderung liegen keine äußeren Umstände vor, aus denen sich eine weitergehende Erklärung ergeben könnte. Für einen Aufhebungsvertrag gibt meines Erachtens bei dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt keinen Raum.
Sie haben zwar nach Treu und Glauben auf die Interessen der Mieter Rücksicht zu nehmen, sind jedoch nicht verpflichtet sich gänzlich um deren Angelegenheiten zu bemühen. Insbesondere haben Sie nicht die Rechte Ihrer Mieter zu wahren oder auf eine entsprechende Wahrung hinzuwirken.
Damit können Sie - da das Mietverhältnis noch fortbesteht - selbstverständlich auch über den Auszug hinaus Miete verlangen. Allerdings sollten Sie spätestens bei Auszug der Mieter sich an diese wenden und das Fortbestehen des Mietverhältnisses aufzeigen. Sonst könnte man an einen Aufhebungsvertrag denken, der durch Auszug und Hinnahme desselben zustande kommt. Dies wäre angesichts der, wenn auch unwirksam, erklärten Kündigung nicht fernliegend.
In diesem Fall können Sie aber damit rechnen, dass die Mietzahlungen eingestellt werden. Dann müssten Sie möglicherweise die Mietzahlungen einklagen und ggf. selbser kündigen. Hier sollten Sie abwägen, ob es sich nicht ggf. mehr lohnt, neue Mieter zu suchen. Dies bietet zugleich die Möglichkeit, eine höhere Miete als aus dem Vertrag aus 2000 zu erzielen.
Mit freundlichen Grüßen
Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)