Grundstücksverkauf in der Türkei und Geldtransfer nach Deutschland

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Sie haben Ihren Wohnsitz in Deutschland und haben in der Türkei Immobilienvermögen, welches Sie veräußern möchten. Nun stellen Sie sich insbesondere die Frage, wie dies in Deutschland steuerlich zu bewerten ist.

1. "1. ist meine recherche bis hierher richtig"

Das ist nicht ganz richtig. Der von Ihnen genannte Art. 13 Abs. 1 DBA (Doppelbesteuerungsabkommen) Türkei regelt, dass das Besteuerungsrecht beiden Ländern, d.h. Deutschland und der Türkei zusteht. Das bedeutet, dass der Verkauf zunächst in der Türkei der Steuer unterliegt. Dort gilt eine Haltefrist von 5 Jahren, weshalb der Sachverhalt nach Ablauf steuerfrei wäre.

Darüber hinaus hat aber auch Deutschland grundsätzlich ein Besteuerungsrecht, da Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland haben und demnach gem. § 1 Abs. 1 EStG in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind.

Daraus folgt, dass Sie Gewinne aus einer Veräußerung des Immobilienvermögens gem. §§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S.1 , 22 EStG nach Ihrem individuellen Steuersatz zu versteuern haben, sofern Sie diese innerhalb von 10 Jahren veräußern (sog. Spekulationsfrist). Wenn Sie außerhalb der 10 Jahre liegen, ist der Gewinn aus dem sog. privaten Veräußerungsgeschäft dagegen von der Steuer befreit.

Zu beachten ist hierbei noch, dass Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ebenfalls von der Steuer befreit sind. Ferienwohnungen und Ferienhäuser zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt, dienen aber nicht Wohnzwecken (R 7.2 Abs. 1 Satz 3 EStR), welches auch die selbst genutzte Ferienwohnung ausschließt.

In Ihrem Fall dürften diese Ausschlussgründe deshalb wohl nicht vorliegen. Die Möglichkeit, ein zu veräußerndes Grundstück vor der Veräußerung noch 2-3 Jahre zu bewohnen, welche gerne zur Vermeidung der Steuer genutzt wird, dürfte in Ihrem Fall wohl ebenfalls nicht in Frage kommen.

Zusammenfassend dürfte die Veräußerung der genannten Grundstücke in Deutschland deshalb besteuert werden, allerdings wird eine etwaig in der Türkei gezahlte Steuer auf die in Deutschland zu zahlende Steuer wegen des DBA-Türkei angerechnet.

2. "2. gäbe es noch komplikationen beim transfer des Geldes und würde in Deutschland hinterfragt werden wie die Grundstücke gekauft bzw. erworben wurden in der türkei"

Gem. Art. 26 DBA-Türkei leisten Deutschland und die Türkei in Steuersachen grundsätzlich gegenseitige Amtshilfe, weshalb Sie Ihrer Pflicht, die Veräußerung der deutschen Finanzverwaltung mitzuteilen, nachkommen sollten. Dabei werden sie auch den Anschaffungspreis angeben müssen, da ein Veräußerungsgewinn ansonsten nicht nachvollzogen werden kann. Wenn Sie Ihrer Erklärungspflicht nicht nachkommen, kann es zu Problemen kommen. So regelt der genannte Artikel 26 in Abs. 1:

"Die zuständigen Behörden der Vertragsstaaten tauschen die Informationen aus, die zur Durchführung dieses Abkommens und des innerstaatlichen Rechts der Vertragsstaaten betreffend die unter das Abkommen fallenden Steuern erforderlich sind, soweit die diesem Recht entsprechende Besteuerung mit dem Abkommen in Einklang steht. Alle so ausgetauschten Informationen sind geheimzuhalten und dürfen nicht der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden; sie dürfen nur den Personen oder Behörden, die mit der Veranlagung oder Erhebung der unter das Abkommen fallenden Steuern und den diesbezüglichen Rechtsbehelfen befaßt sind, sowie den Justizbehörden und Gerichten für Strafverfahren zugänglich gemacht werden, die sich auf die obengenannten Steuern beziehen."

Darüber hinaus sehe ich jedoch keine Probleme bei einer Überweisung/Übermittlung des Verkaufserlöses nach Deutschland.

3. "3. Müssten man noch Steuern oder Abgaben in Deutschland bezahlen"

Wie bereits dargestellt, ist der Veräußerungsgewinn, sofern er innerhalb der 10 Jahre Haltefrist realisiert wird, in Deutschland zu versteuern. Hierbei wird jedoch eine etwaig zu zahlende Steuer in der Türkei (Haltefrist 5 Jahre) auf die deutsche Steuer angerechnet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Da mein erstes Ziel immer die vorbehaltslose Mandantenzufriedenheit ist, würde ich mich über eine Bewertung mit fünf Sternen freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen

Pascal Gratieux, LL.M. (Köln/ Paris 1)
Rechtsanwalt